房貸利率“換錨”期限將至,而對房貸一族來說,個人房貸利率的變化是他們最關(guān)心的事,選擇不同的還款方式,也直接關(guān)乎月供增減。
《證券日報》記者近日走訪部分銀行網(wǎng)點,了解到各家銀行房貸利率“換錨”時間不一:部分國有大行選擇8月25日起統(tǒng)一為客戶調(diào)整為貸款市場報價利率(LPR)定價,部分中小銀行則在5月份或7月份已經(jīng)為客戶統(tǒng)一轉(zhuǎn)換。
走訪過程中,多位個貸經(jīng)理向記者表示,從春節(jié)過后就開始通知客戶做房貸利率轉(zhuǎn)換的工作,目前對于大部分購房者已經(jīng)辦理了轉(zhuǎn)換,但是猶豫不決的客戶依然有。同時記者了解到,若不接受批量轉(zhuǎn)換規(guī)則,可與銀行提前聯(lián)系或者轉(zhuǎn)換后協(xié)商撤銷。專家表示,不管轉(zhuǎn)換與否,都會面臨利率風險。應考慮包括貸款價格、貸款期限、貸款余額、未來利率走勢等因素,綜合選擇更適合自己的利率轉(zhuǎn)換方式。
銀行房貸利率
“換錨”啟動時間不一
去年年底,央行發(fā)布公告稱,為進一步深化LPR改革,商業(yè)銀行應自2020年3月1日起與存量貸款客戶正式切換存量浮動利率貸款定價基準,原則上存量貸款利率定價基準切換工作要在2020年8月31日前全部完成。簡單說,如果選擇固定利率,未來貸款利率值將固定不變;如果選擇“LPR+加點”浮動利率,利率水平將隨市場利率水平變化。
據(jù)記者了解,多家銀行已經(jīng)完成了存量房貸利率定價基準批量轉(zhuǎn)換工作。其中,浦發(fā)銀行、南京銀行等多家銀行已于8月前進行了批量統(tǒng)一轉(zhuǎn)換。也有部分銀行正在啟動相關(guān)轉(zhuǎn)換工作。
例如,8月12日,工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、建設銀行、郵政儲蓄銀行5家國有銀行均發(fā)布公告稱,將于8月25日起,將符合轉(zhuǎn)換條件的存量浮動利率個人住房貸款,批量轉(zhuǎn)換為LPR定價。
據(jù)《證券日報》記者梳理發(fā)現(xiàn),五家國有大行此次批量轉(zhuǎn)換的規(guī)則基本一致,即轉(zhuǎn)換后的貸款加點數(shù)值等于原合同最近的執(zhí)行利率水平與2019年12月份發(fā)布的相應期限LPR的差值。同時,多家銀行提醒,若不接受批量轉(zhuǎn)換規(guī)則,可與銀行提前聯(lián)系或者轉(zhuǎn)換后協(xié)商撤銷。根據(jù)各家銀行公告,批量轉(zhuǎn)換完成后,若對轉(zhuǎn)換結(jié)果有異議,可于2020年12月31日(含)前通過手機銀行自助轉(zhuǎn)回或與貸款經(jīng)辦行協(xié)商處理。
“5月底之前我們行已經(jīng)完成轉(zhuǎn)換工作,但是對于不愿意接受轉(zhuǎn)換的客戶也可以撤回。” 某銀行的客戶經(jīng)理告訴記者,近期銀行工作人員正在統(tǒng)計名單。
也有客戶經(jīng)理向記者坦言,此前銀行已通過短信、微信等多種方式通知客戶進行存量房貸定價基準的轉(zhuǎn)換。對于大部分人來說,其實已經(jīng)辦理完了,但是仍有部分客戶猶豫不決。“對于這部分客戶做解釋工作要花一點時間,尤其是老年群體。”
個貸經(jīng)理:
根據(jù)自身情況進行選擇
對房貸一族來說,最關(guān)心個人房貸利率的變化。
8月20日,中國人民銀行授權(quán)全國銀行間同業(yè)拆借中心公布,8月20日貸款市場報價利率(LPR)為1年期LPR為3.85%,5年期以上LPR為4.65%。
記者注意到,自4月份下調(diào)以來,雖然LPR報價已連續(xù)4個月保持不變,但總體來看有一定降息幅度。據(jù)央行數(shù)據(jù)顯示,自去年8月份LPR報價機制改革以來,至此,新的LPR報價機制執(zhí)行已滿一年。截至目前報價,5年期以上LPR共下降3次,從4.85%降到了4.65%,累計下行20個BP。
受此影響,LPR帶動實際貸款利率持續(xù)下行。今年以來全國重點城市首套及二套主流房貸利率已經(jīng)保持“八連降”。根據(jù)融360大數(shù)據(jù)研究院對全國41個重點城市674家銀行分支機構(gòu)房貸利率的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,2020年8月(7月20日-8月18日),全國首套房貸款平均利率為5.25%,環(huán)比下調(diào)1個基點;二套房貸款平均利率則為5.56%,環(huán)比下降2基點。首套、二套平均利率均較去年同期下降22個基點。
《證券日報》記者在走訪銀行網(wǎng)點時了解到,由于不同的客戶在申請房貸時簽訂的貸款利率不同,所以在選擇LPR還是固定利率時,也要有所區(qū)分。
“對于客戶而言,選擇固定利率或LPR定價,還是基于個人對未來利率走勢的判斷。如果認為未來LPR利率大概率降低,就可以選擇轉(zhuǎn)換。”多位銀行個貸經(jīng)理對記者表示,定價基準只能轉(zhuǎn)換一次,不方便提出具體建議。
某銀行個貸經(jīng)理給記者算了一筆賬,假定購房者選擇掛鉤LPR,由于重新定價日在明年1月1日,如果截至今年年底5年期LPR利率一直延續(xù)當前的4.65%水平,那么按照100萬元貸款本金、30年等額本息計算,購房者每個月的房貸月供將減少約90元,全年節(jié)省1080元。
“按目前的市場環(huán)境來看,利率肯定是下行的,也就是說目前選擇LPR利率比較合適。但是也不排除之后LPR會上漲,不少貸款人的房貸期限還有十幾、二十年,這中間的擾動因素會很多,如果之后有什么政策變化,長期利率是很難做預測的。”某國有大行的個貸經(jīng)理表示。
此外,記者隨機采訪了部分購房者,在部分購房者看來,考慮到利率還有進一步下行空間,不少人選擇將存量房貸轉(zhuǎn)換為LPR定價。
例如,家住北京市海淀區(qū)的一位張女士告訴記者:“我們業(yè)主群里之前就有討論過這個問題,到底要不要將房貸轉(zhuǎn)成LPR利率,說法很多,目前看上去LPR浮動利率似乎更能省錢,所以群內(nèi)大部分人最終還是選擇轉(zhuǎn)化LPR定價。”
“選擇轉(zhuǎn)成LPR浮動利率,主要是因為之前的房貸利率有點高,預期未來利率下行的概率更大,所以換成LPR要合適一些。”張女士稱。
但也有一些享受了較低房貸利率、打了折扣的購房者表示,穩(wěn)妥點沒壞處。“此前房貸利率享受的價格折扣力度較大,本來利率已經(jīng)很低,而且還款期限比較長,選擇固定利率,這樣不用操心未來利率的漲跌。” 一位家住北京市朝陽區(qū)的王女士稱。
預計后續(xù)利率下調(diào)空間不大
總體維持低息狀態(tài)
LPR改革穩(wěn)步推進已滿1年,未來走勢如何?對此,易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示,8月份5年期LPR基礎(chǔ)利率繼續(xù)不變,說明近期下調(diào)空間已經(jīng)不大。當前對金融風險防范的提法有所增多,客觀上會限制LPR的走勢,也會影響房貸利率的走勢。預計后續(xù)利率下調(diào)空間不大,但總體上維持低息的狀態(tài)。
“不管轉(zhuǎn)換與否,都會面臨利率風險,根據(jù)自己的實際情況來進行選擇。”中國民生銀行首席研究員溫彬在接受《證券日報》記者采訪時表示,對于LPR下一步的走勢,由于LPR分兩個品種,分別是一年期和五年期,由于國家政策是保持房地產(chǎn)市場總體平穩(wěn),因此5年期以上LPR利率水平大概率會保持一個穩(wěn)定。具體到更中長期來看,中長期LPR走勢受到經(jīng)濟形勢、通脹水平、就業(yè)情況、國際收支狀況等多因素影響,可能會有一些相應的變化,目前難以預測。
招聯(lián)金融首席研究員董希淼對記者表示,其實,房貸利率轉(zhuǎn)成掛鉤LPR還是固定利率,與現(xiàn)在的利率是多少無關(guān)。只需要判斷未來利率走勢是上升還是下降。如果判斷是上升,那么就轉(zhuǎn)成固定利率,如果判斷是下降,就轉(zhuǎn)成掛鉤LPR。“從中短期看,我國利率處于下行趨勢。將存量浮動利率房貸轉(zhuǎn)成以LPR作為定價基準,對借款人是有利的,有助于減輕借款人房貸支出。”
在董希淼看來,目前來看,比較適合轉(zhuǎn)成掛鉤LPR。理由有以下四點:首先,判斷長期利率走勢上行還是下行,不確定性太大。但中短期利率下行基本上是有共識的;其次,即使幾年后利率上行,但本金逐步減少,利率上行帶來的損失其實比預期要低;再次,無論是自住還是投資,房子持有時間可能平均不會超過十年,所以,并不需要考慮太長期限的利率走勢;最后,如果出現(xiàn)了與預期不一樣的利率大幅上升走勢,還可以提前還貸。
溫彬建議,房貸族應根據(jù)自身情況,包括貸款價格、貸款期限、貸款余額等,綜合選擇更適合自己的利率轉(zhuǎn)換方式。如果此前房貸利率價格折扣力度大,月供剩余時間比較長的話,可以選擇固定利率,有助于鎖定月供成本,也便于做好家庭的收支安排;如果月供剩余時間較短,以前的房貸利率又比較高,可以選擇LPR,即便經(jīng)濟好轉(zhuǎn),通脹上升,未來LPR上升,也可以通過提前還款方式來規(guī)避利率波動的風險。
標簽: LPR
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