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降低首付款比例！降低存量首套住房貸款利率！

8月31日晚間，中國人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》和《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項的通知》。為你劃重點。

首付款降至最低20%

(資料圖片)

此次調(diào)整的一大重點是首付款比例。根據(jù)《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》，統(tǒng)一全國商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例政策下限。不再區(qū)分實施“限購”城市和不實施“限購”城市。

調(diào)整之后，首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例政策下限統(tǒng)一為不低于20%和30%。而此前，限購城市首套房的首付款比例為30%，二套房為40%。這意味著以500萬元的房價計算，若是首套房，首付款比例由原來的150萬元降低至100萬元；若是二套房，首付款比例由原來的200萬元降低至150萬元。

除了降低首付款，此次還調(diào)整了利率。將二套住房利率政策下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率（LPR）加20個基點。首套住房利率政策下限仍為不低于相應(yīng)期限LPR減20個基點。

中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，各地可按照因城施策原則，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢和調(diào)控需要，自主確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套住房最低首付款比例和利率下限。

對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，此舉對于房地產(chǎn)市場的影響主要在改善需求，特別是二套房改善需求房貸利率有望降低。

100萬房貸30年月供最多可降低840元

除了首付款，市場呼聲最大的是降低存量房房貸利率。此次兩部門聯(lián)合發(fā)文，給出了具體指引。

首先，對符合條件的范圍進(jìn)行明確——2023年8月31日前金融機構(gòu)已發(fā)放，已簽訂合同但未發(fā)放的，以及借款人實際住房情況符合所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)的存量住房商業(yè)性個人住房貸款。

其次，對辦理方式進(jìn)行了明確——自2023年9月25日起，可由借款人主動向承貸銀行提出申請，也鼓勵銀行以發(fā)布公告、批量辦理等方式，為借款人提供更為便利的服務(wù)。

最后，對調(diào)整方式進(jìn)行明確——既可以變更合同約定的住房貸款利率加點幅度，也可以由銀行新發(fā)放貸款置換存量貸款。具體利率調(diào)整幅度由借貸雙方協(xié)商確定，但調(diào)整后的利率，不能低于原貸款發(fā)放時所在城市的首套住房貸款利率政策下限。

通知要求，新發(fā)放貸款只能用于償還存量貸款，仍納入商業(yè)性個人住房貸款管理。

對于為何要降低存量首套住房貸款利率，上述兩部門負(fù)責(zé)人表示，存量住房貸款利率的下降，對借款人來說，可節(jié)約利息支出，有利于擴大消費和投資。對銀行來說，可有效減少提前還貸現(xiàn)象，減輕對銀行利息收入的影響。同時，還可壓縮違規(guī)使用經(jīng)營貸、消費貸置換存量住房貸款的空間，減少風(fēng)險隱患。

張大偉表示，簡單計算，大部分存量房貸發(fā)生時最低下限是4.65，購房者基本是按照6左右購房，也就是100萬30年，可以月供從5995元每月降低到5156元左右，下調(diào)840元左右。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次政策非常重大，是歷史上非常罕見的具有極大創(chuàng)新的政策。他表示，房貸政策源于1998年住房制度改革前后，隨著商品房市場和預(yù)售制度的發(fā)展而不斷創(chuàng)新，但從來沒有“中途調(diào)整存量房貸利率”一說。所以此次房貸政策具有歷史突破性，和提前還貸數(shù)量增加、月供壓力較大等有關(guān)。這也是當(dāng)前特殊歷史時期減輕購房者和群眾的非常重磅政策。此外，此次政策明確了降低的下限，即可以做到和所在城市最低的利率。所以后續(xù)購房者要積極關(guān)注目前主流的房貸操作。預(yù)計9月上旬一些銀行會陸續(xù)推出新的房貸合同，相關(guān)購房者要注意此次政策，科學(xué)籌劃，積極降低每月的還貸額。

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