優(yōu)化公積金政策是各城市支持住房消費(fèi)的重要舉措之一。近期,全國多個(gè)城市出臺公積金貸款“帶押過戶”、支持“商轉(zhuǎn)公”貸款、允許提取公積金支付首付款等政策,加大公積金對購房者的支持力度。對于購房者來說,這些新變化能夠帶來多大的支持作用?買賣雙方、銀行都有哪些風(fēng)險(xiǎn)需要規(guī)避?政策執(zhí)行過程中,還要注意什么問題?
(資料圖)
出現(xiàn)新變化
據(jù)中指監(jiān)測數(shù)據(jù),2022年以來,已有超百城出臺二手房“帶押過戶”政策,其中部分城市支持公積金貸款“帶押過戶”。記者查詢發(fā)現(xiàn),目前已有江蘇南京、浙江寧波、福建漳州、安徽六安、湖北襄陽、河南駐馬店等地推出公積金貸款“帶押過戶”相關(guān)政策。
所謂公積金貸款“帶押過戶”,即在二手房交易過程中,對于存在公積金貸款抵押的房產(chǎn),向金融機(jī)構(gòu)提交申請后,可在無需還清貸款解除抵押的情況下直接辦理不動(dòng)產(chǎn)過戶和抵押登記手續(xù)。
“在傳統(tǒng)模式下,賣方須還清原住房貸款、解除抵押、辦理交易過戶、買方重新設(shè)立抵押等多個(gè)環(huán)節(jié)?!畮а哼^戶’簡化了交易流程,縮短了交易時(shí)間,減輕了繳存職工籌措資金的壓力,有助于縮短房產(chǎn)交易周期,滿足剛性和改善性住房需求?!必悮ぱ芯吭菏袌龇治鰩焺Ⅺ惤苷f。
今年1月份,陜西省咸陽市住房公積金管理中心發(fā)布《個(gè)人住房商業(yè)貸款轉(zhuǎn)住房公積金貸款實(shí)施細(xì)則》,并于2月22日完成首筆“商轉(zhuǎn)公”貸款的不動(dòng)產(chǎn)登記。據(jù)58安居客研究院統(tǒng)計(jì),目前已有深圳、青島、長春、福州、重慶、武漢、昆明、廣東東莞、河南洛陽等超20城推出了“商轉(zhuǎn)公”政策。
“商貸和公積金貸款之間的利差比較大,開展‘商轉(zhuǎn)公’業(yè)務(wù),將有效減輕住房公積金繳存人還貸壓力,切實(shí)發(fā)揮公積金在住房保障方面的作用。部分城市公積金可支配規(guī)模較大,通過‘商轉(zhuǎn)公’盤活存量公積金,有助于購房者減輕還貸壓力。”58安居客研究院研究總監(jiān)陸騎麟說。
此外,多地還推出了提取公積金作為購房首付款的政策。2022年至今,福州、廣東中山、四川達(dá)州等20余城陸續(xù)出臺政策,允許購買商品住宅職工提取住房公積金支付首付款,出臺此項(xiàng)政策的城市持續(xù)擴(kuò)圍。
中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜表示,這將減輕購房者前期資金周轉(zhuǎn)壓力,有助于住房需求的釋放。
需多方配合
和此前住房公積金提取存在一定局限性的情況相比,當(dāng)前各個(gè)城市因城施策、精準(zhǔn)施策,除上述變化外,還有提高公積金貸款額度和延長還款年限、“一人購房全家?guī)汀钡日摺?/p>
不過,在具體執(zhí)行中,相關(guān)業(yè)務(wù)還需要多方配合。劉麗杰告訴記者,比如公積金“帶押過戶”,需要公積金中心和銀行的配合,當(dāng)前公積金“帶押過戶”主要在同一銀行間進(jìn)行,即業(yè)主住房抵押銀行和買房客戶貸款銀行須為同一銀行?!爸С止e金作為首付款,需要賣房業(yè)主同意?!剔D(zhuǎn)公’需要銀行和公積金中心配合,同時(shí)受到公積金貸款額度限制。目前,多數(shù)城市相關(guān)業(yè)務(wù)仍在試運(yùn)行階段?!眲Ⅺ惤苷f。
諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關(guān)榮雪提醒,“商轉(zhuǎn)公”對降低月供成本等有積極作用,但該政策具有階段性,與公積金是否充裕有關(guān),購房者要密切關(guān)注公積金的資金狀況。
北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會研究中心主任龍葉指出,雖然“商轉(zhuǎn)公”有明顯優(yōu)點(diǎn),但在操作過程中仍存在亟需解決的問題。例如,在多個(gè)啟動(dòng)房貸“商轉(zhuǎn)公”政策的城市,申請的條件設(shè)定較高,目前只覆蓋購買首套房或首次申請公積金貸款的當(dāng)?shù)乩U存職工家庭。此外,由于公積金貸款的額度比較有限,通常情況下低于購房者原有的商業(yè)貸款總額,因此很多“商轉(zhuǎn)公”之后的購房者依然面臨自籌資金的問題。
針對提取住房公積金作為首付款的情況,有業(yè)內(nèi)人士表示,部分城市住房公積金個(gè)貸率,也就是住房公積金個(gè)人住房貸款余額與繳存余額之比已經(jīng)處于高位,政府仍需進(jìn)一步加強(qiáng)監(jiān)管,防范公積金流動(dòng)性不足的風(fēng)險(xiǎn)。
“在這些政策中,‘帶押過戶’破解了二手房交易難點(diǎn),讓解除抵押工作更順暢;‘商轉(zhuǎn)公’則可以優(yōu)化服務(wù)、降低成本;公積金支付首付款有助于提振住房消費(fèi)。公積金對房地產(chǎn)市場的支持越來越多?!币拙友芯吭貉芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,要注意的是,使用公積金作為首付可能會讓購房者加杠桿購房。
如何規(guī)避相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)?廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示,對購房者而言,盡管公積金可以付首付,但也要考慮到自己未來的收入現(xiàn)金流是否足夠覆蓋月供;對銀行而言,要通過收入證明、銀行流水等方式核實(shí)購房人的月供能力及其可持續(xù)性?!笆褂霉e金作為首付,意味著購房者的首付能力是不足的,月供壓力也較大,銀行需要考慮到這種風(fēng)險(xiǎn),如有必要,銀行可以提出提高首付的要求,或者對不具備加杠桿條件的人群,貸款審批要更加嚴(yán)格?!崩钣罴握f。
效果正顯現(xiàn)
確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展,扎實(shí)做好“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”各項(xiàng)工作,是2023年房地產(chǎn)行業(yè)的一項(xiàng)重點(diǎn)任務(wù)。北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會秘書長趙慶祥表示,全國多城調(diào)整住房公積金政策,大力支持剛性和改善性住房需求,能有效提振市場信心。目前政策效果初步顯現(xiàn),多地房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升。在一系列政策支持下,2023年開年后的房地產(chǎn)市場顯現(xiàn)出復(fù)蘇企穩(wěn)的運(yùn)行態(tài)勢。
國家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示,2月份,70個(gè)大中城市中商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲城市個(gè)數(shù)繼續(xù)增加,各線城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比總體上漲,一線城市商品住宅銷售價(jià)格同比上漲,二三線城市同比降幅收窄。陳文靜認(rèn)為,短期來看,各地或?qū)⒗^續(xù)結(jié)合自身公積金使用的實(shí)際情況因城施策,優(yōu)化公積金相關(guān)政策的城市或繼續(xù)擴(kuò)圍。
隨著越來越多的城市出臺公積金優(yōu)化調(diào)整政策,短期內(nèi)會在一定程度上激活房地產(chǎn)市場需求,加速當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)去庫存進(jìn)度。
“不過,由于目前公積金政策調(diào)整主要集中在三四線城市,這些城市房地產(chǎn)市場面臨經(jīng)濟(jì)發(fā)展后勁不足、人口凈流出、住房供給過剩等問題,化解風(fēng)險(xiǎn),提振住房消費(fèi),還需有更多方法。”趙慶祥建議,在具體政策方面,提高公積金繳存覆蓋率、優(yōu)化公積金申請流程、放寬對異地貸款的限制;在宏觀政策方面,合理規(guī)劃改善性住房建設(shè)、不斷完善發(fā)展租房市場、提升醫(yī)療教育服務(wù)保障、建立城市核心產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢,通過供需兩方面促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展。
有專家表示,多地陸續(xù)出臺公積金新政,有利于減輕購房者置業(yè)壓力,提振購房者置業(yè)情緒,不斷促進(jìn)房地產(chǎn)市場企穩(wěn)向好。
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