預(yù)約時(shí)間長(zhǎng)、轉(zhuǎn)貸陷阱重重……近期,住房貸款提前還款難的話題引發(fā)關(guān)注。中國(guó)人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)日前召開(kāi)會(huì)議,要求商業(yè)銀行改進(jìn)提升服務(wù)質(zhì)量,按照合同約定做好客戶提前還款服務(wù)工作;同時(shí)加大檢查處罰力度,加強(qiáng)違規(guī)轉(zhuǎn)貸風(fēng)險(xiǎn)警示。
記者了解到,近日多家銀行已向分支機(jī)構(gòu)下發(fā)通知,要求強(qiáng)化以客戶為中心的理念,及時(shí)響應(yīng)客戶還款訴求。
加快回應(yīng)消費(fèi)者訴求,銀行改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量
(資料圖)
2月15日,西安市民郭女士接到工商銀行通知,可以去網(wǎng)點(diǎn)辦理房貸提前還款的手續(xù)了?!扒瓣囎舆€說(shuō)排隊(duì)申請(qǐng)得等一個(gè)月?!惫空f(shuō)。
日前,人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)召開(kāi)部分商業(yè)銀行座談會(huì),要求商業(yè)銀行強(qiáng)化以客戶為中心的理念,保障客戶合法權(quán)益,改進(jìn)提升服務(wù)質(zhì)量,按照合同約定做好客戶提前還款服務(wù)工作。
“之前銀行通知提前還款排到3個(gè)月后了,這段時(shí)間光利息支出就近萬(wàn)元。希望監(jiān)管出手后排隊(duì)時(shí)間能縮短,幫我節(jié)約一些利息。”眼看近期理財(cái)、基金等投資收益不太理想,珠海市民朱女士決定將手里60萬(wàn)元流動(dòng)資金用于提前還款。
今年開(kāi)年,不少存量房貸經(jīng)歷了重新定價(jià),與存量房貸掛鉤的5年期以上LPR去年累計(jì)下降35個(gè)基點(diǎn),但部分購(gòu)房者感覺(jué)這個(gè)降幅還是低于新發(fā)放房貸利率的降幅。加之資產(chǎn)端投資收益率下行,不少購(gòu)房者選擇提前償還貸款,以減輕債務(wù)壓力。
不過(guò),提前還貸并非易事。面對(duì)越來(lái)越多的提前還款需求,個(gè)別銀行取消了手機(jī)銀行辦理提前還款的功能,要求必須去辦理按揭的線下網(wǎng)點(diǎn)才能申請(qǐng)。部分銀行對(duì)提前還貸違約金收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整,明確要求違約金為貸款總額的1%。在還款需求較集中的地區(qū),部分銀行出現(xiàn)辦理提前還貸預(yù)約時(shí)間長(zhǎng)的情況,有的排隊(duì)時(shí)間得兩三個(gè)月甚至半年之久。
隨著工農(nóng)中建等多家銀行的通知傳達(dá)到各分支行,提前還款難問(wèn)題正逐步得到解決。
記者走訪上海多家銀行了解到,目前上海多數(shù)銀行無(wú)積壓客戶,部分銀行按合同約定提前1個(gè)月申請(qǐng)即可,個(gè)別房貸占比較高的國(guó)有大行排隊(duì)時(shí)間壓縮在3個(gè)月以內(nèi)。
復(fù)旦大學(xué)金融研究院研究員董希淼表示,金融管理部門(mén)重視提前還款難問(wèn)題,及時(shí)回應(yīng)借款人訴求,有助于保護(hù)借款人合法權(quán)益。商業(yè)銀行應(yīng)從履行社會(huì)責(zé)任、提升客戶體驗(yàn)等出發(fā),在合同約定的基礎(chǔ)之上,為借款人提前還款提供更多便利。
違規(guī)轉(zhuǎn)貸陷阱多,借款人要“擦亮眼”
“高息房貸替換成3.45%的經(jīng)營(yíng)貸,100萬(wàn)元房貸10年可節(jié)省20萬(wàn)元利息,手續(xù)我們可替您辦好……”日前,廣州市民劉先生接到一個(gè)自稱(chēng)“貸款中介”的推銷(xiāo)電話,較大的息差誘惑讓他頗為心動(dòng)。
隨著經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸利率持續(xù)走低,一些不法中介向借款人宣稱(chēng)可以“轉(zhuǎn)貸降息”,誘導(dǎo)消費(fèi)者使用中介過(guò)橋資金結(jié)清房貸,再到銀行辦理經(jīng)營(yíng)貸或消費(fèi)貸歸還過(guò)橋資金?!斑@背后隱藏著違約違法隱患,高額收費(fèi)陷阱、資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)等問(wèn)題不容忽視?!倍m嫡f(shuō)。
根據(jù)相關(guān)監(jiān)管規(guī)定,經(jīng)營(yíng)貸須用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)周轉(zhuǎn)。工商銀行杭州古墩路支行一名工作人員告訴記者,轉(zhuǎn)貸操作后,銀行若發(fā)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)貸款資金未按照合同約定使用,借款人將承擔(dān)違約責(zé)任,不僅面臨被提前收回貸款的風(fēng)險(xiǎn),個(gè)人征信也會(huì)受到影響。
記者了解到,不法中介在“幫助”借款人申請(qǐng)經(jīng)營(yíng)貸時(shí),往往通過(guò)偽造流水、包裝空殼公司等手段獲得貸款資格,涉嫌騙取銀行貸款,借款人甚至可能會(huì)被追究相關(guān)法律責(zé)任。
另外,過(guò)橋資金息費(fèi)也常常暗藏貓膩。業(yè)內(nèi)人士告訴記者,不法中介會(huì)慫恿借款人使用中介的過(guò)橋資金償還剩余房貸,從中收取墊資過(guò)橋利息、服務(wù)費(fèi)、手續(xù)費(fèi)等各種名目的高額費(fèi)用。一步步落入陷阱的借款人最后才發(fā)現(xiàn),轉(zhuǎn)貸后的綜合資金成本可能高于原來(lái)房貸利率。
“一旦經(jīng)營(yíng)貸或消費(fèi)貸申請(qǐng)失敗,借款人不但要背負(fù)高息的過(guò)橋資金還款壓力,還要承擔(dān)中介機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)高額費(fèi)用?!币幻y保監(jiān)會(huì)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)局人士告訴記者,經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸期限較短,且本金大多需一次性償還,借款人若無(wú)穩(wěn)定的資金來(lái)源,貸款到期后不能及時(shí)償還本金,可能產(chǎn)生資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)。
當(dāng)前,金融管理部門(mén)和地方相關(guān)部門(mén)已關(guān)注到違規(guī)轉(zhuǎn)貸風(fēng)險(xiǎn)。深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)2月初就發(fā)布提示,嚴(yán)禁房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)誘導(dǎo)購(gòu)房人違規(guī)使用經(jīng)營(yíng)用途資金。
此次座談會(huì)上,人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)明確要求,商業(yè)銀行要持續(xù)做好貸前貸后管理,加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)警示;并提出進(jìn)一步加大檢查處罰力度,及時(shí)查處違規(guī)中介并披露典型案例。
多舉措穩(wěn)預(yù)期,為加快經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇提供有力支撐
“判斷是否需要提前償還個(gè)人房貸,最直接的方式是看投資收益是否可以覆蓋貸款利息?!闭憬髮W(xué)國(guó)際聯(lián)合商學(xué)院數(shù)字經(jīng)濟(jì)與金融創(chuàng)新研究中心聯(lián)席主任盤(pán)和林認(rèn)為,隨著2023年我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升,股市、樓市的政策東風(fēng)頻頻吹來(lái),部分居民的投資預(yù)期將發(fā)生轉(zhuǎn)變,更理性、更審慎地考慮提前還款。
為促進(jìn)房地產(chǎn)與金融正常循環(huán),去年11月金融管理部門(mén)推出“金融十六條”舉措,提出支持個(gè)人住房貸款合理需求的多項(xiàng)舉措。
今年初,人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)宣布建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制,明確將住房貸款利率政策與新建住房?jī)r(jià)格走勢(shì)掛鉤。金融管理部門(mén)還在合理確定個(gè)人住房貸款首付比例、優(yōu)化新市民住房金融服務(wù)、提升借款和還款便利度等方面提出要求,引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)做好相關(guān)工作。
專(zhuān)家認(rèn)為,這些舉措對(duì)于穩(wěn)定購(gòu)房者信心和預(yù)期發(fā)揮了一定作用。數(shù)據(jù)顯示,2023年1月,以個(gè)人住房按揭貸款為主的住戶部門(mén)中長(zhǎng)期貸款增加2231億元,較2022年12月環(huán)比多增超300億元。
“金融部門(mén)推出的一系列舉措逐漸顯效,將進(jìn)一步提振居民投資消費(fèi)的意愿和能力。”董希淼認(rèn)為,金融部門(mén)采取有效措施解決住房貸款提前還款難,有助于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期和信心,將為恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)加快復(fù)蘇提供有力支撐。(記者吳雨、衛(wèi)韋華、顧小立、張京品、鄭鈞天)
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