2月7日,河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議在鄭州召開,會(huì)上通報(bào)了2023年重點(diǎn)工作。會(huì)議明確,今年將進(jìn)一步規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管,逐步提高預(yù)售門檻,以鄭州、開封為試點(diǎn),積極探索預(yù)售制度改革和現(xiàn)房銷售。
在此前多地土拍環(huán)節(jié)試點(diǎn)現(xiàn)房銷售后,“現(xiàn)房銷售”在多省住建工作會(huì)議中被提及,那么,后續(xù)是否會(huì)有更多的省份跟進(jìn)?當(dāng)前全國(guó)現(xiàn)房銷售情況又如何呢?
(資料圖片)
四省提出“現(xiàn)房銷售試點(diǎn)”
今年1月17日,全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議召開,會(huì)議指出,房地產(chǎn)工作要融入黨和國(guó)家事業(yè)大棋局,錨定新時(shí)代新征程黨的使命任務(wù)和當(dāng)前的中心工作來展開。一是穩(wěn)預(yù)期;二是防范風(fēng)險(xiǎn),要“抓兩頭、帶中間”,以“慢撒氣”的方式,防范化解風(fēng)險(xiǎn);三是促進(jìn)轉(zhuǎn)型。各項(xiàng)制度要從解決“有沒有”轉(zhuǎn)向解決“好不好”。有條件的可以進(jìn)行現(xiàn)房銷售,繼續(xù)實(shí)行預(yù)售的,必須把資金監(jiān)管責(zé)任落到位,防止資金抽逃,不能出現(xiàn)新的交樓風(fēng)險(xiǎn)。
“住建部首次系統(tǒng)、明確提出現(xiàn)房銷售概念,也要求各地政府和房企關(guān)注預(yù)售制度改革?!睒I(yè)內(nèi)人士說。
據(jù)澎湃新聞不完全統(tǒng)計(jì),全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議召開以來,已有山東、安徽、河南、四川等四省提出現(xiàn)房銷售試點(diǎn)。
其中,山東、安徽及河南均在近期召開的省住建工作會(huì)議中提出。
多地已在土拍環(huán)節(jié)試點(diǎn)現(xiàn)房銷售
各地探索“現(xiàn)房銷售”并非第一次,此前多地將“現(xiàn)房銷售”寫入土地出讓文件中。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),2021年以來,北京、杭州、福州、合肥、西安、寧波、濟(jì)南等地在土拍環(huán)節(jié)均試點(diǎn)現(xiàn)房銷售。
以合肥為例,合肥于2022年8月24日發(fā)布的第三批集中供地公告中首次推出現(xiàn)房銷售地塊,其中,蜀山區(qū)SS202210號(hào)地塊明確提出“按精裝現(xiàn)房銷售實(shí)施”。北京于2021年第二輪集中土拍時(shí)首次試點(diǎn)競(jìng)現(xiàn)房銷售面積地塊——大興黃村海戶新村地塊。
在業(yè)內(nèi)人士看來,彼時(shí)提出現(xiàn)房銷售多少受到爛尾樓風(fēng)波的影響,出于保交樓的立場(chǎng)而提出的。部分城市的項(xiàng)目出現(xiàn)“停工”現(xiàn)象,對(duì)購(gòu)房者置業(yè)情緒和預(yù)期均帶來不利影響,而現(xiàn)房銷售既能夠保護(hù)消費(fèi)者的權(quán)益不受侵害,也能對(duì)樓盤質(zhì)量和交付行為進(jìn)行約束,有利于“保交樓、穩(wěn)民生”。
對(duì)于現(xiàn)房銷售試點(diǎn)的探索,最早或可追溯至2014年。
2014年7月9日,上海市黃浦區(qū)五里橋街道一宗地塊的出讓預(yù)合同中首次提出了“該地塊內(nèi)建成房屋不得預(yù)售,須以全裝修現(xiàn)房銷售”。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),2016年至2020年間,房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度較高,深圳、蘇州、南京、杭州、中山、成都、海南等城市均在土地端設(shè)置現(xiàn)房銷售條件,抑制土地市場(chǎng)熱度。
2020年3月,海南發(fā)布《關(guān)于建立房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責(zé)任制的通知》。此次政策明確,新出讓土地建設(shè)的商品住房實(shí)行現(xiàn)房銷售制度。2020年5月,《海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于明確本地居民多套住房限購(gòu)政策及現(xiàn)房銷售有關(guān)問題的通知》發(fā)布。政策明確,在2020年3月8日后(含3月8日),通過出讓取得的土地建設(shè)的商品住宅,實(shí)行現(xiàn)房銷售制度。
這也讓海南成為全國(guó)首個(gè)省級(jí)出臺(tái)現(xiàn)房銷售政策的省份。
對(duì)于實(shí)行現(xiàn)售制度的背景,時(shí)任海南省住建廳廳長(zhǎng)在當(dāng)日舉行的新聞發(fā)布會(huì)上表示,因商品住房實(shí)行預(yù)售制度引發(fā)的質(zhì)量投訴、合同糾紛、延期交房、配套設(shè)施不落實(shí)、違規(guī)銷售甚至開發(fā)商收錢跑路等一系列問題,成為房地產(chǎn)投訴和糾紛的最主要因素。為從根本上杜絕因預(yù)售制度帶來的系列問題,《通知》提出改革商品住房預(yù)售制度。
海南現(xiàn)房銷售規(guī)模近四成
從全國(guó)現(xiàn)房銷售情況來看,據(jù)易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù),當(dāng)前全國(guó)現(xiàn)房銷售規(guī)模占比約為14%。2022年,全國(guó)現(xiàn)房銷售面積為1.6億平方米,同比下降2.3%?,F(xiàn)房銷售數(shù)據(jù)出現(xiàn)小幅降溫和全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫的大環(huán)境有關(guān)。
數(shù)據(jù)顯示,2022年全國(guó)新建商品住宅成交面積同比下滑26.8%,全國(guó)期房銷售面積同比下滑29.6%。從實(shí)際反饋情況看,2022年樓盤停工爛尾風(fēng)波事件影響了購(gòu)房者信心,也使得部分購(gòu)房需求從期房市場(chǎng)轉(zhuǎn)入到現(xiàn)房市場(chǎng)中。
從各省市表現(xiàn)看,2022年全國(guó)31省份中,海南的現(xiàn)房銷售規(guī)模占比最高,為39%。
易居研究院報(bào)告顯示,當(dāng)前我國(guó)積極推進(jìn)現(xiàn)房銷售模式的改革,很大程度上和2022年停工斷貸事件有關(guān)。
統(tǒng)計(jì)顯示,江蘇和河南屬于現(xiàn)房銷售規(guī)模較大的省份,分別為1942萬(wàn)平方米和1555萬(wàn)平方米。湖北的銷售面積同比增速最大,為32%。同時(shí),最近3年現(xiàn)房銷售的面積,湖北、江西、廣西、江蘇、重慶等省份的占比拉升態(tài)勢(shì)最為明顯,比如說湖北在2020年和2021年現(xiàn)房銷售的占比均為9%,而到了2022年上升為15%。
現(xiàn)房銷售會(huì)全面鋪開嗎?
2021年多家房企出現(xiàn)債務(wù)危機(jī),部分樓盤出現(xiàn)爛尾或面臨爛尾風(fēng)險(xiǎn)的背景下,對(duì)于“取消商品房預(yù)售制”、“實(shí)行現(xiàn)房銷售”的討論層出不窮。
2022年兩會(huì)期間,亦有人大代表建議提高預(yù)售門檻直至現(xiàn)房銷售。
全國(guó)人大代表、江西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廳長(zhǎng)盧天錫呼吁,逐步提高商品房預(yù)售許可門檻,建立商品房預(yù)售履約擔(dān)保機(jī)制,同時(shí)調(diào)整購(gòu)房款付款方式,從購(gòu)房人“一次性全額”付款,變成按工程進(jìn)度分期付款。同時(shí),進(jìn)一步細(xì)化明確全國(guó)統(tǒng)一的商品房預(yù)售許可條件,逐步提高預(yù)售許可門檻(如多層主體封頂、高層主體結(jié)構(gòu)2/3,超高層主體過半),直至過渡為現(xiàn)房銷售。
對(duì)房企而言,現(xiàn)房銷售也是其不得不直面的問題。有房企人士表示,預(yù)售制度下各地樓盤達(dá)到一定的預(yù)售條件即可銷售,現(xiàn)房銷售就意味著資金回籠周期變長(zhǎng),資金壓力更大。在拿地時(shí),現(xiàn)售要求會(huì)研判。
易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)提到,預(yù)計(jì)后續(xù)各地在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議中都會(huì)提及現(xiàn)房銷售的試點(diǎn)工作,從點(diǎn)狀式的試點(diǎn)逐漸演變?yōu)榻M團(tuán)式的發(fā)展模式,尤其是一些重點(diǎn)省會(huì)城市會(huì)加入到試點(diǎn)的大軍中。同時(shí)有幾項(xiàng)工作會(huì)明顯提速,包括商品房預(yù)售資金監(jiān)管政策會(huì)逐漸規(guī)范、預(yù)售門檻將結(jié)合短期和中長(zhǎng)期做差異化調(diào)整、供地政策會(huì)不斷嵌入現(xiàn)房銷售條款、現(xiàn)房銷售的制度和流程會(huì)加快制定、“交房即交證”會(huì)和現(xiàn)房制度改革緊密捆綁等。
不過,中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜指出,近年來,部分省市陸續(xù)進(jìn)行商品房現(xiàn)房銷售試點(diǎn)工作,其中海南省已要求全面現(xiàn)房銷售,熱點(diǎn)城市部分地塊亦在拍賣環(huán)節(jié)設(shè)置現(xiàn)房銷售條件,短期來看,進(jìn)行現(xiàn)房銷售試點(diǎn)的城市或有增加,但全國(guó)大范圍推廣的可能性相對(duì)有限,更多城市仍將采取預(yù)售制。
陳文靜提到,短期來看,為實(shí)現(xiàn)“保交樓”,預(yù)計(jì)預(yù)售資金監(jiān)管及預(yù)售政策或?qū)⒈3謬?yán)格狀態(tài),政策也將更加規(guī)范,各地或結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況靈活調(diào)整預(yù)售資金監(jiān)管和預(yù)售條件,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩端預(yù)期穩(wěn)定。
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9高溫來襲!海南省氣象局:多市縣將出現(xiàn)37度以上高溫天氣
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10三亞機(jī)場(chǎng)累計(jì)恢復(fù)航線72條 國(guó)際及地區(qū)航線暫無(wú)復(fù)航計(jì)劃