返鄉(xiāng)置業(yè)熱潮未再現(xiàn),低能級(jí)城市的樓市降溫仍在繼續(xù)。
據(jù)多家第三方研究機(jī)構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,全國大部分城市的春節(jié)樓市低迷,成交表現(xiàn)同比多出現(xiàn)下降??硕鸢l(fā)布的報(bào)告顯示,春節(jié)期間,房企供貨熱情不高,30余城春節(jié)周零供應(yīng),而成交則環(huán)比下降84%,同比下降四成。
與多數(shù)城市表現(xiàn)形成對(duì)應(yīng)的是,上海市場(chǎng)的表現(xiàn)一枝獨(dú)秀,春節(jié)期間,近30個(gè)新房樓盤在假期對(duì)外開放售樓處。據(jù)廣發(fā)證券數(shù)據(jù)顯示,春節(jié)期間上海日均成交面積同比增長逾11倍。
綜合機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù),一線城市的樓市較為穩(wěn)定,二線城市較為清淡,三四線城市整體不容樂觀。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,經(jīng)濟(jì)低能級(jí)的城市除了面臨市場(chǎng)的自然周期外,受到收入預(yù)期、房企信用預(yù)期等方面的壓力,“需要政策在需求端上給一些支持,才能把這些市場(chǎng)也穩(wěn)住”。
虎年開工首日,上海陰雨連綿,這也未能擋住購房者的熱情。2月7日,在位于浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)板塊某項(xiàng)目售樓處,尚有約十組客戶來訪咨詢。
“部分客戶可能是二次來看,或者簽合同走手續(xù),但大部分還是今天來看房的?!痹擁?xiàng)目銷售稱,“初一到初五的客戶更多,一天就能賣十套,春節(jié)假期一共成交了大概有50套。”
公開信息顯示,該項(xiàng)目2021年曾多次開盤,年底時(shí)一口氣推出了兩個(gè)地塊合計(jì)逾1000套房源。據(jù)上述銷售介紹,開盤后剩下500套房源進(jìn)入順銷階段,“三周左右去化了近300套,現(xiàn)在只剩下100多套了,計(jì)劃這個(gè)月底清盤”,搶手的90平方米小戶型則早已售罄。
這個(gè)項(xiàng)目的表現(xiàn),在春節(jié)假期的上海樓市里并不是特例。
有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,2022年春節(jié),上海累計(jì)有24個(gè)新房從除夕開始每天開放售樓處,28個(gè)新房樓盤從初二起逐步對(duì)外開放售樓處。上海松江一處于蓄客期的項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人向第一財(cái)經(jīng)表示,春節(jié)期間售樓處安排了值班人員,并于初四左右正式營業(yè),“節(jié)假日客戶還蠻多的”。
上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,今年春節(jié)期間,也即1月31日-2月6日,上海新建商品住宅成交10.3萬平方米,而通常春節(jié)假期新房成交在2萬平方米以下。其中,假期期間上海共有30個(gè)項(xiàng)目有簽約記錄,部分項(xiàng)目的活躍支撐起了整個(gè)春節(jié)樓市交易數(shù)據(jù),有4個(gè)項(xiàng)目在春節(jié)期間簽約超過百套。
另據(jù)上海鏈家研究院的監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示,春節(jié)期間上海共成交987套,較2021年春節(jié)的成交量有較大增長。
推動(dòng)成交走高的關(guān)鍵因素之一是供應(yīng)的增多。隨著2021年底上海第六批新房集中供應(yīng)入市,市場(chǎng)上房源供應(yīng)量充足,1月份共有47個(gè)樓盤開盤,超過1.5萬套房源入市。
“2022年1月新房供應(yīng)面積為171.3萬平方米,環(huán)比增加55.9%。這一供應(yīng)量幾乎是正常水平的2倍,同時(shí)也創(chuàng)了歷史新高?!鄙虾V性禺a(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示。
受此影響,“1月份臨近春節(jié)本應(yīng)是成交淡季,但市場(chǎng)卻并不冷清,成交量維持在高位。相較去年同期樓市火熱時(shí)的成交,今年1月份成交量同比僅下降5%,算是高開?!鄙虾f溂已芯吭菏紫治鰩煑钣昀俦硎?。
與此同時(shí),上海二手房市場(chǎng)近來也步入了修復(fù)階段。2021年下半年,上海接連出臺(tái)了包括掛牌核驗(yàn)價(jià)、“三價(jià)就低”等在內(nèi)的市場(chǎng)調(diào)控政策,當(dāng)年9月份單月成交量降至1.2萬套的低谷。而此后隨著市場(chǎng)對(duì)政策預(yù)期的穩(wěn)定,以及樓市本身的韌性,2021年四季度的成交量出現(xiàn)企穩(wěn)的態(tài)勢(shì),12月份單月成交量修復(fù)至1.8萬套,恢復(fù)到常規(guī)水平。
位于上海長寧區(qū)一中介的門店經(jīng)理告訴記者,“年前成交了好多套,最近周邊已經(jīng)沒有什么好房源了,接下來就要等新房源掛牌,而這些的價(jià)格可能就會(huì)貴一些?!?/p>
值得一提的是,有市場(chǎng)消息稱,二手房貸款的“三價(jià)就低”規(guī)定出現(xiàn)了松動(dòng),主要體現(xiàn)在涉稅核驗(yàn)價(jià)的提高。不過,第一財(cái)經(jīng)向多位中介人士詢問該情況時(shí),得到的答復(fù)則多為否定的。
“暫時(shí)沒有接到這方面的消息”,上述門店經(jīng)理表示,“正常情況下,客戶購買首套房還是需要準(zhǔn)備6成-6.5成的首付,與之前比變化不大?!币嘤兄薪槿耸糠Q,目前并沒有大面積的明顯放松,不過個(gè)別小區(qū)房源核驗(yàn)價(jià)提高的情況是可能出現(xiàn)的。
同策研究院資深分析師肖云祥認(rèn)為,上海的二手房市場(chǎng)從2021年9月探底后基本上每個(gè)月成交量都增加一些,政策放松力度循序漸進(jìn),但目前來看沒有大開大合的預(yù)期。
“從以往慣例來看,春節(jié)后市場(chǎng)會(huì)醞釀小陽春行情,供應(yīng)會(huì)陸續(xù)增多。但是在集中供應(yīng)的舉措下,短期會(huì)面臨供應(yīng)斷檔的現(xiàn)象,整個(gè)2月的成交也會(huì)陷入低谷。不過,近期政策風(fēng)向始終偏暖,預(yù)計(jì)當(dāng)前交易熱度會(huì)有慣性延續(xù)。眼下的交易空檔期也可以用來積蓄消費(fèi)力,為小陽春行情做鋪墊?!北R文曦也表示。
上述松江項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人也指出,“一般上海的行情3-4月份都是比較熱的,過年期間家里很多大事都定好了?!?/p>
上海的熱鬧是異類,門庭冷落才是大部分城市售樓處在春節(jié)期間的正常表現(xiàn),即便是同為一線城市,廣州、深圳的春節(jié)樓市關(guān)鍵詞亦為冷清。
中指院發(fā)布的報(bào)告顯示,春節(jié)期間,深圳新建商品住宅累計(jì)成交僅0.94萬平方米,市場(chǎng)仍相對(duì)低迷,觀望情緒較高,除個(gè)別網(wǎng)紅盤以外,多數(shù)樓盤去化都不理想;而廣州的累計(jì)成交面積約為0.1萬平方米,較2021年春節(jié)大幅下挫了逾8成。
多數(shù)城市新春樓市不振的原因,除了延續(xù)去年下半年以來的樓市降溫之外,還跟房企推貨積極性不高有著密切關(guān)聯(lián)。
據(jù)克而瑞數(shù)據(jù),除了上海、南京等少數(shù)熱點(diǎn)城市外,多數(shù)城市均為0供應(yīng),一般售樓處在假期僅留守1-2人值班,既無加推也無大型活動(dòng),其中深圳僅有50-60%的售樓處保持開放,與往年80%以上的售樓處開放率相比,房企的銷售積極性也較為低迷。
機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示,40個(gè)重點(diǎn)城市在春節(jié)兩周(2022年1月24日-2月6日)的新增供應(yīng)量僅為434.4萬平方米,較2021年同期下降23%;在成交方面,則僅為44.5萬平方米,同比下降40%,與2019年同期相比降幅也達(dá)到了13%。
在億翰智庫首席研究員張化東看來,房企1月份整體的推盤意愿都較低,這或許與預(yù)售資金監(jiān)管尚無明顯放松有關(guān),同時(shí)這是工程款結(jié)算的高峰期,大部分房企的工作重點(diǎn)集中在付款上。
廣州深圳等一線城市尚且冷清,三四線城市的表現(xiàn)更不樂觀。多位春節(jié)期間返回家鄉(xiāng)的人士向第一財(cái)經(jīng)提到,假期老家樓市的慘淡?!按汗?jié)期間基本沒有開著的樓盤,”有家在河南開封的業(yè)內(nèi)人士稱,“市場(chǎng)行情很差?!?/p>
另有在上海工作的江西籍某中介也在春節(jié)返鄉(xiāng),他表示,“老家的房價(jià)一直在跌,家里人口在流失,人少了房價(jià)就會(huì)跌,上海跟家里的房價(jià)簡直就是天壤之別。”
張化東提到,春節(jié)期間大部分三四線城市都是疫情的低風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域,所以今年有較為明顯的返鄉(xiāng)情況,同時(shí)不少地方都有促銷,而且力度比平時(shí)也大,但市場(chǎng)情況仍不理想,購房者仍以觀望為主?!斑@主要還是因?yàn)榇蠹覍?duì)于市場(chǎng)的預(yù)期、房企按時(shí)交付的預(yù)期都不夠明朗所致?!?/p>
克而瑞監(jiān)測(cè)顯示,包括洛陽、曲阜、開封等在內(nèi)的城市整體成交轉(zhuǎn)淡,購買力迎來階段性瓶頸,并未出現(xiàn)顯著的返鄉(xiāng)置業(yè)現(xiàn)象;同時(shí),部分城市諸如常州、徐州等春節(jié)期間案場(chǎng)到訪量普遍偏低,有些樓盤甚至一天僅有1組客戶到訪,即便部分項(xiàng)目保持了高到訪量,轉(zhuǎn)化率也普遍偏低,一天成交量僅有1-3套。
第一財(cái)經(jīng)獲取的一份調(diào)研信息顯示,與2021年春節(jié)相比,房企的銷售表現(xiàn)基本全部為負(fù)增長,某TOP10房企的認(rèn)購金額同比降幅約5成,同時(shí)盡管有房企在其傳統(tǒng)強(qiáng)勢(shì)區(qū)域表現(xiàn)不錯(cuò),全盤來看仍不改同比下滑的態(tài)勢(shì)。
家在海西區(qū)域某小城市的房企人士感嘆道,“我們家四線城市(市場(chǎng))完全不行了?!?/p>
張化東表示,今年3月中旬的傳統(tǒng)小陽春時(shí)節(jié),“如果沒有市場(chǎng)配合的話,企業(yè)整體的經(jīng)營狀態(tài)可能并不會(huì)太好”。(作者 鄭娜)
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