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隨著房地產(chǎn)行業(yè)從增量市場向存量市場轉(zhuǎn)型,城市更新成為重要新賽道。相比傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)，城市更新不僅是對建筑物等硬件設(shè)施改造，也是對各種生態(tài)環(huán)境、文化環(huán)境、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、功能業(yè)態(tài)、社會心理等軟環(huán)境進行的延續(xù)與更新。

美的置業(yè)近年來從房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)型為城市綜合運營商，積極拓展拿地方式，發(fā)力城市更新業(yè)務(wù)。憑借深厚的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、良好的品牌口碑和強大的資金實力，截至目前的短短兩三年時間，共通過城市更新途徑獲取了402萬平方米可開發(fā)土地，累計貨值549億元，分布于佛山、昆明、貴陽等地，類型包括舊廠、舊村、棚戶區(qū)改造等。此外，目前在跟進的城市更新項目還有幾十個，可繼續(xù)為未來持續(xù)提供可開發(fā)土地。

在布局過程中，美的置業(yè)以產(chǎn)城融合為突破口，以舊廠升級改造為主要模式，聚焦深耕型城市，筑造擴儲“護城河”，為公司持續(xù)有質(zhì)量增長奠定良好基礎(chǔ)。

以舊廠改造切入賽道

基于自身的的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)與優(yōu)勢，美的置業(yè)選擇了以舊廠改造為主要模式路徑，切入城市更新賽道。

2020年第一季度，從中央到地方16個省市密集出臺了大量的有關(guān)工業(yè)用地創(chuàng)新、集約和高效利用的新政，在佛山順德，早在2018年便將攻堅村級工業(yè)園改造作為 “頭號工程”?？梢钥闯觯髽I(yè)參與激活市場活力，利用體制機制創(chuàng)新，促進城市升級的大背景下，工改、產(chǎn)城融合已經(jīng)成為城市更新的發(fā)展趨勢。

建于上世界90年代，面積約282畝的佛山上華村級工業(yè)園，此前主要經(jīng)營家具生產(chǎn)、倉儲物流、五金加工等低端產(chǎn)業(yè)，面臨著傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)后勁不足和轉(zhuǎn)型升級的巨大壓力。美的置業(yè)將改造項目定位為智能智造產(chǎn)業(yè)園，在結(jié)合生產(chǎn)制造、智能研發(fā)孵化、產(chǎn)學(xué)研等多樣形式并存的業(yè)態(tài)基礎(chǔ)上，著重突破智能制造行業(yè)的上下游服務(wù)鏈聚集，已引入高端智能裝備制造、機器人產(chǎn)業(yè)、生物醫(yī)藥等產(chǎn)業(yè)，成為順德村級工業(yè)園區(qū)改造的標(biāo)桿項目。

位于德勝河北岸的錦綸廠，曾是順德傳統(tǒng)制造業(yè)發(fā)展的高地。時光荏苒，低端制造業(yè)土地亟需改造盤活。美的置業(yè)將該項目打造成為集高端公寓、購物中心、星級酒店、商業(yè)金街、180米商業(yè)地標(biāo)于一體的商業(yè)綜合體萬達廣場，大大提升了片區(qū)商業(yè)價值與城市面貌。

聚焦深耕城市占據(jù)主場優(yōu)勢

美的置業(yè)的城市更新業(yè)務(wù)雖起步時間不長，但已取得突破性進展，并逐漸摸索并形成了自己的路徑：立足大灣區(qū)，聚焦深耕城市，主場作戰(zhàn)。

房企的土地儲備，通常都是長短線相結(jié)合，長線是城市更新，短線是招拍掛。在兩者的布局策略上，美的置業(yè)保持了高度一致。一直以來，公司積極推進城市深耕與升級戰(zhàn)略，優(yōu)化布局，降低運營成本，提升單個城市產(chǎn)出和效能。而城市更新項目也主要分布在深耕型城市：如佛山、貴陽、昆明等。其中佛山是公司大本營所在地，而貴陽則是10年前公司走出廣東，開始全國化布局時的第一站，可謂是公司深耕城市中的典型代表。

從項目數(shù)量來看，公司超過一半的城市更新項目都位于灣區(qū)核心城市佛山。隨著粵港澳大灣區(qū)建設(shè)的持續(xù)推進，城市更新價值將加速兌現(xiàn)。

與普通招拍掛市場相比，城市更新更考驗開發(fā)商的區(qū)域關(guān)系、城市更新經(jīng)驗、創(chuàng)新經(jīng)營能力和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入能力。美的置業(yè)在深耕城市中尋求城市更新機會，更熟悉當(dāng)?shù)氐耐恋匾?guī)劃、城市更新政策及區(qū)域價值判斷，在參與城市更新方面擁有信息、品牌、渠道、資源等多種先發(fā)優(yōu)勢和主場優(yōu)勢。

“房地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)”戰(zhàn)略賦能

擁有制造業(yè)背景和產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)的美的置業(yè)，堅持“一主兩翼”戰(zhàn)略，在房地產(chǎn)主業(yè)的基礎(chǔ)上，布局智能產(chǎn)業(yè)化與建筑工業(yè)化。在產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入階段，公司本身就自帶產(chǎn)業(yè)“流量”，而品牌知名度、資金實力、運營能力等，又產(chǎn)生了很強的虹吸效應(yīng)、為“引鳳”奠定了基礎(chǔ)?？梢哉f，美的置業(yè)“房地產(chǎn)+產(chǎn)業(yè)”的戰(zhàn)略定位，為其發(fā)展城市更新提供了強大助力。

2014年，智能家居的熱潮席卷至國內(nèi)。從國家到地方都出臺了一系列利好政策。美的置業(yè)自2015年推出“5M智慧健康社區(qū)”戰(zhàn)略，一方面為自身主業(yè)賦能，截至今年上半年已交付近4萬套智慧家居;另一方面不斷向包括20余家百強房企在內(nèi)的第三方，輸出智慧家居整套產(chǎn)品與服務(wù)。前瞻性布局和持續(xù)研發(fā)投入，讓美的置業(yè)在智能產(chǎn)業(yè)方面具有領(lǐng)跑行業(yè)的比較優(yōu)勢。而這種優(yōu)勢，放到城市更新賽道上，則轉(zhuǎn)化為對人居環(huán)境升級的產(chǎn)品力、運營力和對上下游產(chǎn)業(yè)的吸附力。

日前，住建部、教育部、科技部等9部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于加快新型建筑工業(yè)化發(fā)展的若干意見》，從政策層面大力鼓勵和推廣建筑工業(yè)化發(fā)展。在建筑工業(yè)化方面，美的置業(yè)已經(jīng)在邯鄲、徐州落地2家裝配式工廠，年產(chǎn)能6萬立方米，今年下半年第3家工廠也將在佛山容桂投產(chǎn)。美的置業(yè)已成為為數(shù)不多在建筑工業(yè)化領(lǐng)域領(lǐng)跑的房企之一。在城市更新過程中，新型建筑工業(yè)化可以助力升級改造過程更加綠色、高效，還能與高端制造業(yè)深度融合，對上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生集聚效應(yīng)。

通過對多個村級工業(yè)園區(qū)項目和舊廠的升級改造，美的置業(yè)已打破純粹的房地產(chǎn)開發(fā)模式，逐步擁有產(chǎn)城融合、工改工等標(biāo)桿項目品牌建設(shè)和復(fù)制輸出的能力，在產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)招商、產(chǎn)業(yè)運營、產(chǎn)業(yè)投資等核心資源整合力方面優(yōu)勢明顯，不斷夯實未來拿地擴儲的能力“護城河”。

在今年中期業(yè)績會上，美的置業(yè)曾表示，未來公司進一步強化產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與城市更新獲取土地的能力，提升產(chǎn)業(yè)和城市更新拿地比例，積極參與城市建設(shè)與城市更新項目。

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