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住房租賃市場亂象叢生，國家即將其納入法治化監(jiān)管軌道。

9月7日，住建部發(fā)布《住房租賃條例(征求意見稿)》(以下簡稱《條例》)，我國首部專門規(guī)范住房租賃的國家級行政法規(guī)正式開始公開征求意見。業(yè)內(nèi)人士指出，《條例》對行業(yè)具有較強(qiáng)的規(guī)范性和指導(dǎo)意義，這標(biāo)志著住房租賃監(jiān)管正式進(jìn)入精細(xì)化、系統(tǒng)化和法治化時(shí)代。

無獨(dú)有偶，此前的9月1日，上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會發(fā)布《住房租賃市場風(fēng)險(xiǎn)提示》(簡稱《風(fēng)險(xiǎn)提示》)，提醒房東、租客在委托經(jīng)營或租房過程中，應(yīng)多方了解周邊住房的市場租金價(jià)格，警惕公司“高進(jìn)低出、長收短付”帶來的風(fēng)險(xiǎn)，避免因公司“爆倉”“跑路”遭受損失。

實(shí)際上，近幾年住房租賃市場亂象迭出，如虛構(gòu)房源信息、暴力驅(qū)趕租客、非法克扣押金、設(shè)置霸王合同條款……特別是隨著一二線城市租賃市場逐漸擴(kuò)大，中小型二房東越來越多，導(dǎo)致租客和大房東的權(quán)益受到侵害風(fēng)險(xiǎn)不斷加大。

此次《條例》的出臺，將成為住房租賃市場監(jiān)管的一個(gè)重要轉(zhuǎn)折點(diǎn)。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為，當(dāng)前是長租公寓市場波動(dòng)較大的階段，監(jiān)管部門的這些動(dòng)作，對于后續(xù)規(guī)范和引導(dǎo)租賃市場的發(fā)展有積極作用。

短付租金也有“坑”

住房租賃市場有多亂?

目前除了曝光較多的長租公寓二房東拖欠大房東租金、租客被驅(qū)趕、二房東卷款跑路等問題外，從二房東手里租房，即便租客采取短付租金的方式，也會遇到各種問題。

日前，在上海工作的陳慧(化名)就遇到了被大房東驅(qū)趕的怪事。陳慧與兩名同事在位于靜安區(qū)北京西路的嘉發(fā)大廈租了一套三室兩廳的房子，租期一年。租賃合同是她與二房東、中介一起簽訂的三方居間合同，并附有大房東與二房東的委托租賃合同;房子的付款方式為“押一付三”，并非長租公寓那種年付或者租金貸的方式。

據(jù)當(dāng)時(shí)介紹房子的中介小艾透露，她所在的公司房源有相當(dāng)一部分來自于這種二房東，這種二房東不同于長租公寓的二房東，他們手頭上的房源沒有那么多，在十幾套到幾百套不等。這些二房東從大房東手里租來房子之后，會根據(jù)房子情況重新裝修或配置家具，再適當(dāng)提高出租價(jià)格，從而賺取差價(jià)。一般而言，二房東和大房東租約到期之后，此前的裝修和配置的家具會折價(jià)賣給大房東。

小艾從業(yè)三年來，做這些二房東的房源出租比較多。這種房子的二房東，看起來與租客直接簽訂合同的大房東并無區(qū)別。

但就在房租到期的前一個(gè)月，還是出問題了。8月底，嘉發(fā)大廈的小區(qū)物業(yè)管理人員告訴陳慧，大房東劉平(化名)找上門要求給他們所住的房子斷水?dāng)嚯?，因?yàn)樵摲孔釉?月30日就到期了，大房東要收回房子。

陳慧回家找出租房合同細(xì)看，發(fā)現(xiàn)他們與二房東嚴(yán)順(化名)所簽的合同到期時(shí)間是10月4日。很明顯，二房東與大房東的合同，相比二房東與陳慧的租約有一個(gè)月時(shí)間差。此時(shí)，陳慧才發(fā)現(xiàn)，中介小艾此前對房子的租約，并沒有做好盡調(diào)，不知道大房東與二房東的租約是什么時(shí)候到期的。中介人員的疏忽，為這次糾紛埋下了導(dǎo)火線。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者分別聯(lián)系劉平、嚴(yán)順與中介，了解到劉平與嚴(yán)順合作多年，但由于此前另外一套房子的糾紛導(dǎo)致兩人關(guān)系破裂，劉平等租約到期就逐步把房子收回，不再續(xù)租。嚴(yán)順的解釋是，他手中有幾十套房子，他沒法記住每一套房子的具體租約。

大房東和二房東吵架，本來與租客無關(guān)，但這次由于大房東劉平的態(tài)度強(qiáng)硬，直接干擾了租客的生活。此事件中，二房東嚴(yán)順明顯理虧，或許是為了拖延時(shí)間，或許是為了死磕合同，以劉平要買下家具為由，不愿意配合辦理退房手續(xù)。劉平也不愿意讓步，只有對還在租住期限內(nèi)的陳慧們下逐客令，威脅他們要斷水?dāng)嚯姟?/p>

無奈之下，陳慧和同事去派出所報(bào)警，得到民警的回復(fù)卻是：由于大房東、二房東沒有給租客造成實(shí)質(zhì)性人身和財(cái)產(chǎn)安全損失，沒法接警。而為陳慧提供法律援助的律師建議她走司法程序維權(quán)，找二房東賠償，但這個(gè)過程可能需要比較久。

記者從劉平、嚴(yán)順此前的委托合同看到，對于家具的處置，并沒有具體的條款規(guī)定。這成了兩人扯皮的主要原因。當(dāng)初幫他們簽定房屋租賃委托合同的中介何沖(化名)指出，從合同來看，雙方都有責(zé)任，但二房東嚴(yán)順的處事方式更有問題，“他這樣以后沒人敢跟他合作，圈子很小的”。

最終，劉平妥協(xié)了，買下了嚴(yán)順給房子配置的家具，雙方終止合同，不再續(xù)約。租客則可以與之續(xù)簽或者住到與嚴(yán)順簽的合約期滿。

在與中介交流過程中，記者發(fā)現(xiàn)，大房東、二房東的契約精神在合作過程中非常關(guān)鍵，尤其是最后合約期限內(nèi)，很容易因?yàn)楹贤承┘?xì)節(jié)產(chǎn)生摩擦。在《住房租賃條例(征求意見稿)》中，明確了租客的權(quán)益，這對于當(dāng)前租賃行業(yè)中處于弱勢群體的租客來說，多了一重保障：

住房租賃合同期限內(nèi)，除法律規(guī)定和合同約定的情形外，出租人或者承租人不得單方面解除住房租賃合同，不得單方面提高或者降低租金;未經(jīng)承租人同意，出租人不得擅自進(jìn)入租賃住房;合同期滿或解除，承租人應(yīng)及時(shí)騰退租賃住房，出租人不得采取暴力、威脅或者其他非法方式迫使承租人騰退等。

此外，根據(jù)征求意見稿，在住房租賃合同期限內(nèi)，除法律規(guī)定和合同約定的情形外，出租人或者承租人不得單方面解除住房租賃合同，不得單方面提高或者降低租金。換言之，陳慧案例中，如果劉平與嚴(yán)順合約到期，終止合作，那么嚴(yán)順也不能單方面與陳慧等人解除住房租賃合同，否則就是違約。

盡管如此，租客維權(quán)仍然不易。租賃糾紛屬于民事糾紛，警方一般會調(diào)解，最終還是需要雙方協(xié)商一致才能解決。事實(shí)是，被劉平提出威脅斷水?dāng)嚯娭?，陳慧主?dòng)找中介和嚴(yán)順，提醒他們處理好合同糾紛，嚴(yán)順一味推脫，也不愿意按照合同賠付陳慧損失;與此同時(shí)，劉平借助驅(qū)趕陳慧等租客的手段對嚴(yán)順施壓，也對租客造成了不小的精神壓力。

行業(yè)監(jiān)管升級

隨著二房東越來越多，引發(fā)的問題也越來越多，這種二房東模式開始受到市場詬病。

像上述案例中，手握幾十套房的二房東嚴(yán)順，其實(shí)是有一家從事房地產(chǎn)行業(yè)資質(zhì)的公司，但他與大房東、租客簽的合同卻用的是個(gè)人名義，就連與之合作多年的中介何沖都沒有發(fā)現(xiàn)這一點(diǎn)。

記者查詢啟信寶獲悉，嚴(yán)順名下持股100%的公司為上海燕齊企業(yè)管理有限公司，成立于2014年10月13日，注冊資本金100萬人民幣，此外沒有披露其他信息。

對此，法律界人士認(rèn)為，嚴(yán)順的做法可能出于兩方面原因，一是收付款方便;二就是存在偷稅漏稅嫌疑。

二房東處在房主和租客之間，賺的就是中間差價(jià)，為了控制成本，謀取更大利潤，不少二房東不得不在各個(gè)環(huán)節(jié)“挖潛”，甚至不惜采取違法行為。

針對市場上的各種亂象，《條例》明確規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員不得有下列行為：1.發(fā)布虛假房源信息;2.隱瞞影響住房租賃的重要信息;3.違規(guī)提供金融產(chǎn)品和服務(wù);4.為依法不得出租的住房提供經(jīng)紀(jì)服務(wù);5.強(qiáng)制代辦住房公積金提取等服務(wù)并額外收取費(fèi)用;6.未經(jīng)當(dāng)事人同意，以當(dāng)事人名義簽訂住房租賃合同;7.賺取租金差價(jià);8.泄露或者不當(dāng)使用客戶信息;9.法律、法規(guī)禁止的其他行為;10.違規(guī)出租廚房、陽臺、地下儲藏室。

可見其中多條均指向了二房東，比如賺取租金差價(jià)，違規(guī)提供金融產(chǎn)品和服務(wù)等。

上海城市房地產(chǎn)估價(jià)有限公司金融業(yè)務(wù)總監(jiān)邵明浩表示，從宏觀角度來講，住房問題是關(guān)系國計(jì)民生的重大問題，租賃住房對于引導(dǎo)人口有序流動(dòng)解決大中城市“夾心層”居住問題具有重要意義。目前從中央到地方的租賃住房政策具有臨時(shí)性的特點(diǎn)，與住房體系長期發(fā)展的要求不匹配，是造成租賃住房現(xiàn)階段諸多問題的根本原因。租賃住房亟需國家層面進(jìn)行立法，保障該領(lǐng)域長期有序發(fā)展。

隨著《住房租賃條例(征求意見稿)》的出臺，住房租賃立法進(jìn)入了程序之中，通過立法，可以確立國內(nèi)租賃住房在住房體系中的地位，明確政府、市場和家庭在租賃住房體系中的角色，規(guī)范政府及市場參與各方在租賃住房整體規(guī)劃、開發(fā)建設(shè)及后期運(yùn)營全生命周期中的行為。

從實(shí)際操作方面來看，租賃市場交易非常頻繁，參與群體眾多，租賃形式復(fù)雜，而相應(yīng)的監(jiān)督管理部門并沒有配備相關(guān)的執(zhí)法人員和預(yù)算對法律進(jìn)行有效的監(jiān)督管理，所以重點(diǎn)關(guān)注的是法律出臺后的落實(shí)情況。

業(yè)內(nèi)公寓培訓(xùn)機(jī)構(gòu)房東東創(chuàng)始人全靂指出，資金監(jiān)管真正要落實(shí)行動(dòng)就要從源頭上抓起，加強(qiáng)立法，嚴(yán)格執(zhí)法。

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