物業(yè)管理涉及廣大群眾切身利益,被稱為城市治理的“關(guān)鍵小事”。它既是群眾關(guān)注的熱點問題,也是當前基層社會治理中矛盾比較集中的領(lǐng)域之一。
5月1日起,《北京市物業(yè)管理條例》(以下簡稱《條例》)正式施行。該條例從完善城市治理體系和治理能力的角度創(chuàng)新制度設(shè)計,破解業(yè)主大會和業(yè)委會成立難、物業(yè)服務費調(diào)價難、公共收益收支不透明等一系列現(xiàn)實難題,創(chuàng)設(shè)了物業(yè)管理委員會、物業(yè)服務費適時調(diào)整和公共收益收支情況公示等一系列制度,推動物業(yè)管理在規(guī)范化、制度化、法治化的軌道上運行。實施3個多月來,許多小區(qū)發(fā)生了可喜變化,讓居民看在眼里,樂在心里。
成立僅僅10天,這個物管會解決了三大難題
7月23日,海淀區(qū)北太平莊街道薊門里社區(qū)會議室正在舉行“解決沿街晾曬問題協(xié)商會”,出席人員有社區(qū)物業(yè)管理委員會成員、居民代表、物業(yè)公司代表和街道綜合行政執(zhí)法隊代表。
按照《北京市市容環(huán)境衛(wèi)生條例》,禁止在城市道路及其他公共場所的護欄、電線桿、樹木、綠籬等處晾曬衣物。“禁止沿街晾曬是對的,但對于一些住在沒有陽臺的老樓的住戶,應該給他們一個晾衣服的地方。”物管會成員張洪民說。
“這個提議好,難題是公共晾衣架安裝在哪里?如何管理和使用?”“如果大家同時都有使用需求,會不會引發(fā)新的矛盾?”20多分鐘的討論,大家就公共晾衣架要不要設(shè)、怎么設(shè)、設(shè)在哪、怎么管等問題暢所欲言,并投票確定解決沿街晾曬問題的方案。
作為上世紀80年代建成的一個老舊小區(qū),薊門里小區(qū)建筑物類型復雜,產(chǎn)權(quán)單位多達15家,35棟居民樓居住著上萬居民,物業(yè)管理難度較大。
這種情況并不少見。一些小區(qū)門禁損壞不維修、電梯壞了沒人管……根源在于小區(qū)缺少對物業(yè)公司的監(jiān)督力量。遇到物業(yè)矛盾糾紛時,業(yè)主往往只能自己想辦法,很難形成合力保障自己的權(quán)益。成立業(yè)主大會及業(yè)委會使得業(yè)主在與物業(yè)公司的溝通協(xié)商中處于平等地位,對物業(yè)服務也可形成長期有效的監(jiān)督制約。
然而,數(shù)據(jù)顯示,北京現(xiàn)有住宅小區(qū)總數(shù)10213個,其中已經(jīng)實施了專業(yè)化物業(yè)管理的4772個,成立業(yè)主委員會的1216個,這也意味著超過80%的小區(qū)仍然沒有成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會。
為此,《條例》明確提出,對不具備成立業(yè)主大會條件或者具備成立業(yè)主大會條件但是確有困難未成立以及業(yè)主大會成立后,未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的,可以組建物業(yè)管理委員會。
“從降低業(yè)主大會申請成立的門檻,到創(chuàng)設(shè)物管會這一臨時機構(gòu),都旨在進一步推動業(yè)主組織建設(shè),最大程度地保護業(yè)主合法權(quán)益。” 北京市人大常委會城建環(huán)保辦主任郝志蘭表示。
7月6日,薊門里社區(qū)物管會正式成立,物管會由居民委員會代表、業(yè)主代表等11人組成,全是黨員。成立僅僅10天,薊門里社區(qū)物管會就相繼為居民解決了樓頂漏雨防水維修、道路破損維修、殘疾人代步車停放等三大難題,贏得了居民對物管會這一社區(qū)治理新生力量的初步認可。
《條例》一大亮點是以黨建引領(lǐng)為主線,強化屬地管理職責,推動物業(yè)管理工作從行業(yè)管理向社會治理轉(zhuǎn)變,最大程度把黨的政治優(yōu)勢、組織優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為城市治理優(yōu)勢。
比如疫情防控期間,北太平莊街道錦秋知春社區(qū)通過黨建引領(lǐng),聯(lián)合物業(yè)等多方力量開展“敲門行動”,進行人員排查,確保不漏一戶,不落一人。
“要堅持黨建引領(lǐng),依法規(guī)范開展工作。” 北京市人大常委會主任李偉表示。根據(jù)北京市《加強物業(yè)管理工作提升物業(yè)服務水平(2020—2022年)三年行動計劃》, 今年底前,全市新成立業(yè)委會(物管會)2000個以上,實現(xiàn)業(yè)委會(物管會)組建率、黨的組織覆蓋率均達到30%以上,物業(yè)服務覆蓋率超過60%。2021年度,“三率”均達到70%以上;2022年度,“三率”均達到90%以上。
北京朝陽區(qū)消防救援支隊執(zhí)法人員對電動車充電站進行檢查。郭宇靖攝
物業(yè)費漲了,服務跟上了,居民“買賬”了
“物業(yè)服務收費實行市場調(diào)節(jié)價并適時調(diào)整。”《條例》簡單的一句話,也是業(yè)主最關(guān)心的一句話。
想要得到較高水準的服務,物業(yè)費也應隨市場變化有所調(diào)整,這是很多業(yè)主的共識。但是多年來,成功調(diào)整物業(yè)費的小區(qū)并不多,北京多數(shù)小區(qū)物業(yè)費十幾年未見調(diào)整,隨之而來的則是物業(yè)服務水平下降、業(yè)主繳納物業(yè)費積極性降低、小區(qū)設(shè)備設(shè)施毀壞無人修理、小區(qū)環(huán)境每況愈下,如此陷入惡性循環(huán)。
望京地區(qū)的嘉潤花園小區(qū),前一陣貼出了公示,7月1日起將由新物業(yè)公司進場為小區(qū)業(yè)主提供服務。同時,物業(yè)費也從2.3元/平方米漲至2.8元/平方米。此前,嘉潤花園小區(qū)召開了業(yè)主大會,并對物業(yè)費調(diào)整方案進行投票。最終,近七成業(yè)主同意并委托業(yè)委會與招投標第一名的物業(yè)公司簽訂合同,按照合同約定,將小區(qū)物業(yè)費調(diào)整至2.8元/平方米。
郝志蘭表示,此次立法也凸顯了利益協(xié)調(diào)的原則,《條例》在規(guī)范業(yè)委會和物業(yè)服務企業(yè)的運作、保障業(yè)主權(quán)益的同時,明確提出全社會應當共同遵守權(quán)責一致、質(zhì)價相符、公平公開的物業(yè)服務市場規(guī)則,建立健全物業(yè)服務付費和調(diào)價機制,保障物業(yè)服務企業(yè)作為市場主體的權(quán)益, 實現(xiàn)各方利益的平衡和協(xié)調(diào)。
中國社科院法學所副研究員董文勇認為,對物業(yè)費多年未變的老小區(qū)確實需要適度“松綁”,但市場定價、適時調(diào)整不是坐地起價、單方?jīng)Q定,物業(yè)費調(diào)整須與業(yè)主協(xié)商,物業(yè)公司更須按時“曬”賬單,證明確需調(diào)價。
賬單該怎么“曬”?《條例》明確,物業(yè)服務人應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置如實、及時公示以下信息:物業(yè)服務內(nèi)容和標準、收費標準和方式;上一年度物業(yè)服務合同履行及物業(yè)服務項目收支情況、本年度物業(yè)服務項目收支預算;上一年度公共水電費用分攤情況、物業(yè)費、公共收益收支與專項維修資金使用情況。
同時,根據(jù)《條例》,物業(yè)服務人利用共用部分從事經(jīng)營活動的,應當將公共收益單獨列賬。公共收益歸全體業(yè)主所有。
公共收益單獨列賬是此前一些小區(qū)的試點嘗試,這次將先行先試的經(jīng)驗正式立法,作為制度固定下來。不久前,戀日綠島小區(qū)業(yè)委會開始向轄區(qū)的房管局、街道辦事處、社區(qū)居委會提交相關(guān)材料,希望可以通過此種方式拿回公共收益。因為《條例》明確規(guī)定,對于挪用、侵占公共收益的行為,可以由住建等主管部門責令退還。“過去要通過訴訟的方式,才能把收益要回來。”該小區(qū)業(yè)委會一名委員表示,但是扣除律師代理費、強制執(zhí)行等費用后,賬戶上還剩下的資金只有幾萬元。“很大一部分收益都支付了各種費用,這樣的維權(quán)成本確實太高。”
隨著《條例》賦予區(qū)住建部門或者房屋主管部門處罰權(quán)限,今后業(yè)主不用走到對簿公堂那一步,業(yè)主對公共收益的所有權(quán)便能得到保障。
北京市南鑼鼓巷片區(qū)雨兒胡同。新華社記者 張漫子攝
執(zhí)法關(guān)口前移,補齊了執(zhí)法存在的短板
因“飛線”充電且拒不改正,5月1日,村民魏某被處以500元的罰款。這也是《條例》正式施行后,北京開出的首張違反《條例》罰單。
當天,北京朝陽區(qū)消防救援支隊防火監(jiān)督二處執(zhí)法人員前往十八里店鄉(xiāng)開展檢查。檢查人員在十里河村一處房屋的疏散通道上,發(fā)現(xiàn)存在電動自行車“飛線”充電違規(guī)行為。執(zhí)法人員當場警告后,魏某將充電板收起。然而,30分鐘后,執(zhí)法人員再次返回時,發(fā)現(xiàn)魏某又繼續(xù)為電動自行車充電,屬于拒不整改情形,執(zhí)法人員當即對既有違規(guī)事實進行了確認。根據(jù)《條例》,違規(guī)私拉電線、電纜為電動汽車、電動自行車、電動摩托車和電動三輪車等充電,由消防救援機構(gòu)責令改正,拒不改正的,處五百元以上五千元以下的罰款。
不少居民都對身邊的物業(yè)亂象深惡痛絕,卻又對這些亂象屢禁不止無可奈何。比如電動車“飛線”充電失火,已釀成多起慘劇,但以往任由物業(yè)、社區(qū)工作人員勸說、批評,許多車主根本不予理睬;私家車長期占用堵塞消防通道也屢見不鮮,以往多由消防部門在安全檢查時予以提醒、清理。“如今,執(zhí)法關(guān)口前移,補齊了執(zhí)法力量分散、懲處力度不足的短板。”朝陽區(qū)消防救援支隊副支隊長張偉告訴記者。
“不以規(guī)矩,不能成方圓。”《條例》落地,不僅業(yè)主、物業(yè)使用人需要按章辦事,物業(yè)服務人同樣要受到約束,如有違法違規(guī)行為,就要受到相應處罰。
5月2日,在香水園街道雙路北區(qū),延慶區(qū)住建委執(zhí)法人員發(fā)現(xiàn)該小區(qū)22號、23號樓外墻墻皮、墻磚出現(xiàn)脫落現(xiàn)象,23號樓地下室消防疏散指示燈出現(xiàn)破損,23號樓5單元樓道衛(wèi)生清掃不及時。針對以上問題,執(zhí)法人員隨即將未按照合同約定提供物業(yè)服務的違法行為告知物業(yè)服務人,依據(jù)《條例》開出對該物業(yè)服務企業(yè)處以一萬元罰款的罰單,并要求其7日內(nèi)整改。
5月7日,大興區(qū)住建委物業(yè)指導中心的執(zhí)法人員在巡查中發(fā)現(xiàn)清源西里小區(qū)物業(yè)公示欄中并未按照規(guī)定將物業(yè)服務信息進行公示,執(zhí)法人員立即對現(xiàn)場進行拍照取證并要求其立即整改。
5月11日上午,記者隨執(zhí)法人員再次來到清源西里小區(qū),在現(xiàn)場可以看到,物業(yè)公示欄的玻璃柜子里貼滿了公告,要求公示的物業(yè)服務收支情況、物業(yè)服務標準、24小時服務電話等清清楚楚。“今天我們也看到,物業(yè)企業(yè)已經(jīng)按要求進行了公示,整改合格。否則,將受到1000元以上5000元以下罰款。”大興區(qū)住建委物業(yè)指導中心工作人員張立明表示。
郝志蘭介紹,《條例》實施以來,住建、消防、城管等行政執(zhí)法部門緊緊圍繞群眾關(guān)心的各類物業(yè)管理問題, 依據(jù)《條例》明確的職責內(nèi)容,通過日常檢查、 聯(lián)合執(zhí)法等多種方式,持續(xù)加大執(zhí)法監(jiān)管力度, 查處了一批具有代表性的違法違規(guī)案件,有效推進《條例》落地實施。
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